Il futuro del mercato immobiliare cinese rimane incerto e a dettare la rotta sarà la delicata interazione tra fattori economici, iniziative politiche e sentiment del mercato.
- Pechino è alle prese con il difficile compito di riconquistare la fiducia degli operatori del mercato immobiliare, tra cui promotori, investitori e acquirenti
- Nonostante le misure aggiuntive volte a rianimare il mercato, le prospettive rimangono tiepide, con le società immobiliari di proprietà statale destinate a ridisegnare il panorama post-crisi
- Il futuro del mercato immobiliare cinese rimane incerto e a dettare la rotta sarà la delicata interazione tra fattori economici, iniziative politiche e sentiment del mercato
Il settore immobiliare cinese, così come lo conosciamo oggi, ha iniziato a prendere forma alla fine degli anni ’90, in seguito alle riforme economiche degli anni ’70. In precedenza, le proprietà appartenevano allo Stato, che si occupava della loro distribuzione. Il mercato ha conosciuto una marcata espansione nei primi anni 2000 in ragione della rapida urbanizzazione e dell’ascesa della classe media. Il governo è intervenuto per affrontare le bolle speculative e gli aumenti dei prezzi degli immobili.
Ciò nonostante, il settore immobiliare ha continuato ad espandersi fino a diventare un pilastro fondamentale dell’economia cinese; nel 2022, rappresentava il 13% del PIL1.
L’evoluzione del settore da un sistema a controllo statale a un’industria dinamica e guidata dal mercato è notevole. Il governo continua a rivestire un ruolo regolamentare fondamentale, in quanto cerca di bilanciare la crescita economica, affrontare le problematiche sociali e garantire uno sviluppo stabile e sostenibile del settore residenziale.
La rapida espansione del settore immobiliare si è tradotta in un notevole fabbisogno di finanziamenti (Figura 1). Oltre ai prestiti bancari, i promotori si sono rivolti ai finanziamenti offshore in ragione dei rigidi controlli sulle obbligazioni onshore, soprattutto durante le fasi di surriscaldamento del mercato. Inoltre, i finanziamenti onshore (tramite prestiti o obbligazioni) allo scopo di acquisire terreni erano vietati. La stretta sul sistema bancario ombra ha accentuato l’attrattiva delle obbligazioni globali in dollari. Il debito è andato aumentando in quanto i promotori immobiliari cinesi hanno spesso cercato di rifinanziarsi, facendo sì che le vendite annuali di tali obbligazioni passassero da USD 675 milioni nel 2009 a USD 64,7 miliardi nel 2020, costituendo circa un quarto delle obbligazioni societarie in USD cinesi2.
Figura 1: emissione di obbligazioni offshore e vendite totali di immobili
Fonte: National Bureau of Statistics/Bloomberg, 2023
Il settore immobiliare deve il suo eccezionale boom all’aumento della domanda e agli acquisti speculativi, che hanno fatto lievitare i prezzi delle abitazioni di cinque volte e mezzo dall’inizio del secolo3.
I governi locali hanno fatto ampio affidamento sulle vendite di terreni per ottenere entrate, una pratica del resto favorita da un governo centrale intento a promuovere la crescita economica. Il panorama politico ha successivamente attraversato varie fasi di allentamento e inasprimento, con misure quali restrizioni all’acquisto, controlli sulla rivendita, limiti di prezzo e regolamenti sui mutui in diverse città.
Nel 2020, la Cina ha inasprito le regole di finanziamento per i promotori nel tentativo di porre un freno all’accumulo sconsiderato di debito. Sebbene questo sia stato inizialmente percepito come un passo verso il raffreddamento del mercato immobiliare, e in particolare dell’impennata dei prezzi, la mossa politica più significativa è stata l’introduzione delle “tre linee rosse”4
che ha imposto alle società immobiliari alcuni limiti alla crescita del debito. Il mantra delle iniziative immobiliari è quindi diventato “le case servono per viverci, non per fare speculazione”.
Purtroppo, i rischi di credito delle società di sviluppo immobiliare sono stati sottovalutati e sono emersi oneri debitori pesanti, inclusi debiti occulti e altre passività. L’accesso ai finanziamenti è peggiorato, con conseguente aumento dei costi d’indebitamento. I promotori hanno iniziato ad avere difficoltà a rifinanziarsi e colmare il vuoto di fondi con le risorse interne e i cash flow operativi. Questa crisi di liquidità è degenerata in inadempienze diffuse, a partire dalle società immobiliari più piccole, come Fantasia, per poi travolgere, nel dicembre 2021, Evergrande5, il promotore immobiliare più indebitato della Cina, e infine colpire numerosi promotori privati (Figura 2).
Figura 2: promotori immobiliari cinesi che hanno presentato istanza di default
Fonte: Bloomberg e documenti depositati dalle società, 2023
Le misure di contenimento del Covid-19 applicate in Cina hanno aggravato la crisi. I contratti di vendita sono diminuiti a causa del calo dei redditi, delle restrizioni alle visite degli immobili dovute alle regole di quarantena e delle preoccupazioni degli acquirenti per la consegna delle proprietà pre-vendute. A metà del 2022 un numero crescente di progetti risultava ritardato o bloccato a causa della carenza di liquidità dei promotori, innescando un significativo boicottaggio dei mutui in diverse città.
Le proteste sociali hanno spinto il governo a intervenire e a introdurre misure di allentamento a partire dal novembre 2022. Questi provvedimenti erano tesi a migliorare l’accesso delle società immobiliari a prestiti e a finanziamenti obbligazionari e azionari, nonché offrire maggiore flessibilità sui mutui, ridurre requisiti di acconto e persino abolire le restrizioni all’acquisto di case in alcune città. Con l’obiettivo di dare priorità alla stabilità sociale, il governo si è impegnato in primis a garantire la consegna delle abitazioni in costruzione attraverso conti vincolati (escrow account) di terzi gestiti con rigore e 200 miliardi di CNY di prestiti speciali. Queste iniziative hanno finito per accentuare ulteriormente le pressioni di liquidità sui promotori, nonostante abbiano favorito il completamento di un maggior numero di progetti abitativi nella prima metà del 2023 sia tra le società solide che tra quelle in difficoltà (Figura 3).
Figura 3: progetti abitativi completati tra i promotori immobiliari cinesi
Fonte: JP Morgan, luglio 2023
Dopo la riapertura della Cina all’inizio del 2023, le vendite di immobili hanno registrato una breve ripresa prima di tornare a scendere. Il rallentamento dei contratti di vendita ha messo in seria difficoltà i promotori immobiliari. La crisi si è estesa a operatori di qualità superiore, tra cui Country Garden, la maggiore società immobiliare del paese per fatturato. Per contro, i promotori immobiliari statali hanno beneficiato di un aumento delle quote di mercato grazie alla maggiore fiducia degli acquirenti nella consegna delle abitazioni. Alla fine di luglio 2023, le società immobiliari statali detenevano i tre quarti delle quote di mercato, avendo guadagnato quasi il 30% rispetto ai promotori privati dal 20216.
E adesso?
La sfida di Pechino ora consiste nel riconquistare la fiducia degli acquirenti di case, degli investitori e degli stessi promotori. Alcune società di sviluppo immobiliare potrebbero avere la capacità di onorare i propri debiti, ma scelgono di non farlo a causa delle scarse prospettive di recupero. Parallelamente, la domanda di abitazioni risente della mancanza di fiducia nella consegna dei progetti abitativi, delle aspettative sui prezzi e delle prospettive di occupazione/reddito.
La ripresa del mercato immobiliare rimane quindi complicata nonostante le nuove misure di sostegno, tra cui l’abbassamento dei tassi ipotecari, la riduzione dei requisiti di acconto e l’allentamento selettivo delle restrizioni all’acquisto di case. Questa fase di allentamento, attesa da tempo, si è rivelata meno efficace del previsto a causa dell’elevato numero di default tra i promotori immobiliari del paese e delle prospettive economiche poco incoraggianti.
In futuro possiamo aspettarci ulteriori misure di allentamento marginali, come il recente taglio dei tassi sui mutui esistenti. Il sentiment oscillerà a seconda che le iniziative delle autorità soddisfino o meno le aspettative, ma lo scenario generale resterà debole fino a quando le vendite di immobili o l’accesso ai finanziamenti non conosceranno un’inversione di tendenza. I promotori immobiliari di proprietà dello Stato sono destinati a dominare il panorama post-crisi, mentre quelli privati potrebbero ritrovarsi a operare su scala ridotta o addirittura rischiare l’eliminazione. Questa transizione potrebbe portare a un graduale spostamento verso un mercato immobiliare residenziale con una quota crescente di alloggi a prezzi accessibili e in affitto.
